21 de noviembre de 2014

Proyecto de Ley sobre alquileres del Diputado Nacional Jorge Rivas

Reformas a la ley 23091, de Alquileres


Ámbito material 

Artículo 1.- Los contratos de locación para inmuebles y habitaciones de pensión destinados a vivienda se regirán por la presente ley. La presente se integra con la ley 23091 y las disposiciones del Código Civil, sin perjuicio de la prevalencia del texto y del espíritu de la presente reforma, sobre la base de lo previsto en sus artículos 5 y 6.
Los contratos en curso de ejecución a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley deberán adecuarse a sus previsiones. 
Forma. Sanciones 
Artículo 2.-  Conforme lo dispone el artículo 1188 del Código Civil y Comercial, los contratos de inmuebles  con destino a vivienda deben instrumentarse por escrito bajo pena de nulidad.  
Los mismos serán  intervenidos, homologados y registrados oficialmente. Los sistemas de registro de los Colegios Públicos profesionales serán suficientes a los fines de la presente disposición. 
Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, el juez lo integra, sumariamente y con audiencia de las partes, con arreglo a las disposiciones de la presente ley, ordenando su registración con la retroactividad que corresponda, operando a partir del registro las demás consecuencias previstas en materia de intervención oficial del contrato. 
Plazo 
Artículo 3.- Sustitúyense los párrafos primero y segundo del artículo 2 de la ley 23091, y del artículo 1198 del Código Civil y Comercial por los siguientes:
“El plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos es de tres (3) años y 1 año para pensiones”.
“Los contratos que fijen plazos menores se consideran celebrados por el plazo mínimo precedentemente fijado”. 
Artículo 4.- Derogase los artículos 5 a 9 inclusive de la ley 23091. 
II) Disposiciones especiales 
Pautas interpretativas. Principios 
Artículo 5.-  A los fines de la presente ley, sus propias disposiciones, las de la ley 23091, la de los artículos pertinentes del Código Civil,  los contratos de locación de inmuebles urbanos destinados a vivienda, se interpretan, se integran y se aplican sobre las siguientes bases:
a)     Proteger la función social de la vivienda como derecho humano básico y garantizar su acceso a toda la población. Considerando a los inmuebles alquilados como bienes de uso destinados a satisfacer ese derecho, prevaleciendo sobre la consideración de los mismos como bienes de renta. 
      b) Establecer  una protección especial por parte del Estado, a las personas y      familias que viven como inquilinos, siendo estos considerados como un sector vulnerable en tanto no tengan acceso a la propiedad de la vivienda.
      c) Extender igualmente esa protección a los pequeños arrendadores.
A los fines de la presente ley, deberá entenderse como:
Vivienda: espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano.
Pensión: espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes, utilizadas en forma continua como vivienda.
Pequeño arrendador: persona física que destina uno o más inmuebles de su propiedad para ser locado como vivienda   
Intervención oficial 
Artículo 7.- En garantía de la verificación, de las bases establecidas precedentemente, el Estado o los Colegios profesionales que actúen por delegación interviene en los contratos efectuando las observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan.
Dicha intervención puede efectuarse en forma previa a la celebración del contrato y hasta los treinta (30) días posteriores a dicho momento.


Homologación y registro. Sanciones 

Artículo 8.- La intervención dispuesta en el artículo anterior se da a instancia de las partes, en forma conjunta o indistinta, y concluye con la simple constancia rubricada, en el contrato, de su homologación. El Estado procederá a registrar los contratos homologados. 
Artículo 9.- La falta de intervención del contrato por omisión del locador acarrea la pérdida, a favor del Estado, de las sumas dinerarias percibidas por  alquileres por todo el tiempo de la demora, hasta el momento de su homologación y registro. 
Artículo 10.- A los fines de la materialización de la sanción precedentemente dispuesta el Estado impone al locatario el deber de pagar los alquileres sucesivos en la Oficina de Registro, entendiéndose que con ello cumple con la obligación de pago a su cargo, sin derecho a reclamo por parte del locador. El incumplimiento de este deber por parte del locatario lo hace pasible de una sanción conminatoria equivalente a un (1) día de alquiler por cada dos (2) días de mora, la cual se liquidará al momento de homologarse el contrato o, en su defecto, cada dos (2) meses. 
Períodos y forma de pago. Precio. Moneda. Ajustes 
Artículo 11.- El alquiler se paga de acuerdo a lo previsto por las partes o en su defecto de acuerdo al Código Civil y Comercial vigente por mes adelantado con un plazo de gracia no menor a los diez (10) de la fecha establecida como vencimiento. No podrá requerirse del inquilino o locatario el pago de más de un (1) alquiler anticipado y/o el pago de valor llave o su equivalente. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a reclamar el reintegro de las sumas adelantadas, con su correspondiente actualización
En caso de resolución anticipada, si la fecha de finalización del contrato no coincide con la fecha de cierre del período mensual de pago, se debe pagar la proporción que corresponda. Para ello se divide por treinta (30) el valor mensual del alquiler, multiplicándose el resultado por la cantidad de días a liquidar.  
Artículo 12.- Los alquileres podrán asimismo  pagarse mediante depósito en la cuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato. En el comprobante del depósito deberá hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido de la autoridad de aplicación, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de los locadores. 
 Artículo 13.- El precio del arrendamiento debe ser fijado exclusivamente en la moneda nacional vigente, siendo total y absolutamente nulas las cláusulas que pacten precios en otras monedas. 
Artículo 14.-.Se prohíbe todo tipo de ajuste, reajuste, indexación, actualización, variación, o incremento del alquiler durante toda la vigencia del contrato, que contravenga lo aquí dispuesto.


Calificación 

Artículo 15.- Los inmuebles susceptibles de ser ofertados en locación podrán ser  calificados por la autoridad de aplicación en función de su aptitud para satisfacer las comodidades  necesarias al derecho al que se destinan.
A partir de la vigencia de la presente se requerirá que tales inmuebles cuenten con:
1) aprobación de planos correspondientes por parte de las autoridades locales competentes;
2) dimensiones totales, cantidad y calidad de ambientes apropiadas a cada persona o grupo familiar;
3) condiciones de ventilación y luminosidad adecuadas a los estándares exigibles a una vivienda confortable;
4) condiciones de seguridad apropiadas;
5) provisión de servicios básicos indispensables a estándares mínimos de calidad propios a la dignidad de la vivienda;
6) demás condiciones correspondientes a las políticas habitacionales del Estado que contemple la reglamentación de la ley, que deberá efectuarse con intervención de la autoridad de aplicación. 
Prohibición. Sanciones 
Artículo 16.- Se prohíbe la locación de inmuebles cuya aptitud no sea previamente calificada de conformidad con el artículo anterior. La violación a esta prohibición determina la procedencia de las sanciones dispuestas en los artículos 9 y 10.
Sin perjuicio de ello, la falta de condiciones en el inmueble para ser calificado como apto implicará, de parte de la autoridad de aplicación, la imposición de recomendaciones tendientes a subsanarlo.
El incumplimiento del plan de refacciones se penaliza, mandando el Estado ejecutar por cuenta del locador las adecuaciones que surjan de las recomendaciones, pagándolas con los alquileres que el locatario le deberá depositar de la forma prevista en dichos artículos, hasta alcanzar el valor de los trabajos realizados. 
III) Contingencias de la dinámica contractual 
Depósito en garantía 
Artículo 17 - En garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario, la parte locadora puede exigir el depósito de una suma equivalente a un (1) mes de alquiler.
Durante el penúltimo mes de vigencia del contrato que no habrá de prorrogarse, la locadora acordará con el locatario la inspección del inmueble para constatar su estado de conservación.
Si el estado del bien es acorde a lo convenido en el contrato y no quedan otras obligaciones pendientes de cumplimiento, el locatario puede imputar el depósito en garantía al último mes de alquiler. En defecto del ejercicio de esta opción, contra la entrega del inmueble la locadora deberá reintegrarle dicha suma al valor actual del alquiler.
En caso de ser necesarias refacciones a cargo del locatario, originadas en el uso inapropiado que hiciera del bien, podrán convenir que éste las haga a su costa, recuperando al final el depósito de garantía; o que las efectúe el locador una vez desocupado el inmueble, afectando a tal fin todo o parte de dicha garantía. 
Artículo 18 - Las partes pueden acordar la sustitución del depósito en garantía por la contratación de un seguro que cubra la responsabilidad civil que para el locatario se deriva del contrato de locación. 
Honorarios. Comisiones. Gastos 
Artículo 19.- En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, que requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal, serán solventados por mitades por las partes. 
Artículo 20.- Los locatarios deberán pagar junto con el precio del alquiler pactado, las facturas correspondientes a los servicios de que está provista la vivienda, y las expensas ordinarias, si correspondiere, en tanto que el impuesto territorial, la tasa municipal y las expensas extraordinarias que recayeren sobre el inmueble, estarán a cargo del locador. 
Artículo 21.- En defecto de previsión específica en el contrato, si la parte locadora decide no renovarlo, debe notificar su decisión en forma expresa y fehaciente al locatario, con una antelación mínima de sesenta (60) días corridos a la finalización del contrato. 

Resolución anticipada 

Artículo 22.- La parte locadora no puede, sin justa causa, resolver anticipadamente el contrato. Existe justa causa cuando el locatario incurre, con dolo o culpa, en incumplimientos graves y reiterados de sus obligaciones contractuales. En tal caso, para ejercer el derecho de resolución unilateral y anticipada por culpa del locatario, la locadora debe previamente constituirlo en mora, intimándolo en forma expresa y fehaciente, exigiendo el cumplimiento de la obligación pendiente y acordando, para ello, un plazo no inferior a quince (15) días corridos. 
Artículo 23.- Pasados los primeros tres (3) meses podrá el locatario resolver anticipadamente el contrato hallándose obligado a notificar  de modo expreso y fehaciente al locador con un plazo de antelación no menor a 30 (treinta) días, perdiendo la suma entregada como depósito en garantía. El locador no podrá requerir otra   indemnización ni compensación alguna. 
IV) AUTORIDAD DE APLICACIÓN 
Autoridades central y locales 
Artículo 24.- Créase, en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, la Dirección de Viviendas Alquiladas, la cual será autoridad de aplicación de la presente ley, a nivel central.
En las provincias y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los respectivos Institutos de Vivienda locales podrán crear sus respectivas unidades o dependencias internas, las que actuarán como autoridad local de aplicación de la presente ley, bajo la coordinación de la autoridad central.
Artículo 25.- El Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación debe nombrar al Director de Viviendas Alquiladas dentro de los treinta (30) días corridos a contar desde la entrada en vigencia de la presente ley. A partir de su nombramiento el Director deberá, en el plazo de cinco (5) meses, arbitrar lo conducente al cumplimiento de los incisos b), f), g), h), e i) del artículo subsiguiente. 
Funciones 
Artículo 26.- Son funciones de la autoridad de aplicación:
a) velar por el cumplimiento de la presente ley, de sus reglamentaciones y demás normativa modificatoria o complementaria;
b) participar en la reglamentación de la presente ley;
c) compilar datos, experiencias, resultados, propuestas y demás antecedentes que vayan surgiendo de la aplicación práctica de la presente ley, como base para la elaboración de proyectos que tiendan a mejorarla;
d) elaborar proyectos de reforma para la mejora de la presente ley, o para la elaboración de otras normativas necesarias o complementarias al mejor cumplimiento de su objeto;
e) promover la articulación de políticas y organismos, tanto estatales como no gubernamentales, con competencias vinculadas al objeto de la presente ley, con el fin de garantizar el mejor cumplimiento de sus funciones y de alcanzar la mayor efectividad en la vigencia y en el respeto de los derechos que esta ley tutela;
f) elaborar la propuesta de su presupuesto necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;
g) elaborar su organigrama propio, previendo la estructura y la planta necesarias para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;
h) dictar su reglamento interno de funcionamiento y demás normativa necesaria para funcionar y mejor cumplir sus funciones y objetivos, que no sean de la competencia de otros organismos o estamentos dictar;
i) organizar los registros de contratos y de inmuebles que prevé la presente ley, tanto a nivel central como en los niveles locales;
j) imponer las sanciones que correspondan de acuerdo con lo que dispone la presente ley;
k) reglamentar, organizar y prever las demás condiciones necesarias para la efectivización de lo previsto en esta ley, en cuanto a intervención oficial de los contratos, homologación y registro de los mismos, calificación de aptitud de los inmuebles destinados a alquiler para vivienda, establecer precios de referencia de los alquileres, imposición y percepción de las sanciones que correspondan;
l) demás funciones que le asigna la presente ley, su reglamentación, normas modificatorias o complementarias;
m) Generar un programa de asesoramiento, información, acompañamiento y resolución de conflictos gratuito a inquilinos y pequeños arrendatarios, en cuestiones vinculadas a la relación locativa;
n) Promover y elevar a los poderes públicos iniciativas que favorezcan la promoción de inmuebles en alquiler a través del fomento impositivo, como así programas de subvención al inquilino. 
V) Registros de contratos e inmuebles 
Registro de contratos 
Artículo 27.- Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Contratos de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá cumplir con las siguientes funciones:
a) elaborar, con base en la presente ley, un modelo de contrato homologado, con el cual asistirá a las partes contratantes, brindándoselo como base para la negociación;
b) asesorar a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán las homologación y registro del contrato en debida forma legal;
c) efectuar las  recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan a las propuestas de contratos que presenten las partes que requieran la intervención oficial para su homologación;
d) verificar, en forma previa a la homologación de un contrato, el cumplimiento de los deberes tributarios correspondientes a la operación;
e) verificar el cumplimiento, por parte de los proyectos de contratos que se le presenten, de las condiciones emergentes de lo previsto en el artículo 6, de conformidad con lo que prevén los artículos 7 y 8;
f) verificar la presentación de la calificación de aptitud del inmueble que se pretende alquilar con destino a vivienda;
g) homologar y registrar los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda que cumplan las condiciones legales aplicables;
h) recomendar a la Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con lo previsto en la presente ley;
i) participar de la organización de los registros locales, bajo la coordinación de la Dirección;
j) colaborar con la Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos. 
Registro de inmuebles 
Artículo 28.- Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Inmuebles de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá cumplir con las siguientes funciones:
a) llevar un registro de inmuebles de alquiler en base a las intervenciones que tenga, precisando si su aptitud fue calificada, si tiene recomendaciones o adecuaciones pendientes, si se han aplicado sanciones, y todo otro dato que permita viabilizar la intervención del Registro de Contratos y de la Dirección, en general;
b) verificar y calificar los inmuebles que se pretendan alquilar con destino a vivienda;
c) asesorar a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán la calificación de aptitud del inmueble;
d) efectuar las  recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan a los inmuebles, necesarias para calificar su aptitud;
e) extender a los interesados el certificado de calificación de aptitud del inmueble, cuando corresponda;
f) interactuar con el Registro de Contratos en todo lo que sea necesario o conveniente al mejor cumplimiento de las funciones y objetivos de la Dirección;
g) recomendar a la Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con lo previsto en la presente ley;
h) participar de la organización de los registros locales, bajo la coordinación de la Dirección;
i) colaborar con la Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos.

VI) Disposiciones finales 
Locaciones encubiertas 

Artículo 29.- Los inmuebles que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley carezcan de autorización, permiso, licencia, habilitación o sus equivalentes, otorgados por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación. Sus ocupantes con contrato o acuerdo, escrito o verbal, pueden considerar las relaciones existentes o futuras como una locación con fines de vivienda en el marco de esta ley. Lo mismo sucederá con los establecimientos comerciales a los que se les haya retirado o caducado la habilitación oportunamente otorgada.
Para ejercer este derecho el ocupante debe dar intervención a la autoridad de aplicación, la cual impondrá la instrumentación del contrato y demás adecuaciones necesarias de la relación a la ley, de conformidad con lo que se prevé en los artículos 7 y subsiguientes. 
Irrenunciabilidad. Vigencia. 
Artículo 30.- La presente ley es de orden público. Salvo expresa disposición legal en contrario, los derechos que acuerda a los locatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los mismos. Entra en vigencia a partir de su publicación.

Reglamentación 

Artículo 31.- El Poder Ejecutivo Nacional deberá reglamentar la presente ley dentro de los seis (6) meses, a contar de su publicación. 
De forma 
Artículo 32.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

                                                                                  JORGE RIVAS
DIPUTADO DE LA NACIÓN






Fundamentos
Señor presidente:
Este proyecto fue elaborado en el espacio de trabajo “Habitar Argentina: Iniciativa multisectorial por el derecho a la tierra, la vivienda y el hábitat”. Se trata de un ámbito plural donde hemos confluido distintos sectores, entre los que se cuentan organizaciones sociales y no gubernamentales, académicos y legisladores, conscientes de la necesidad de abordar de manera integral el problema del hábitat.
En particular han participado de la elaboración de este proyecto la Asociación Platense de Inquilinos, el Colectivo por la Igualdad, la Unión Argentina de Inquilinos, la Alianza Internacional de Habitantes, la Coordinadora de Inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires, la Mesa de Vivienda y Hábitat “La Boca”, y legisladores nacionales. Asímismo se han tomado como antecedentes del proyecto los trabajos realizados por la senadora Teresita Nicolasa Quintela, el senador Osvaldo López, la senadora María Rosa Díaz (todos de mandato cumplido), como así también la ley de Arrendamientos de Venezuela y la ley 14.449, de Acceso Justo al Hábitat, de la provincia de Buenos Aires
La presente ley busca abordar la problemática social de este sector,  que ha crecido en forma exponencial, producto de un sistema de libre mercado del suelo y  la vivienda,  y de las insuficientes políticas públicas en materia de acceso a la vivienda digna.
Creemos que la forma de equilibrar esta desigualdad es armonizar el derecho a la propiedad privada con el interés social que se debe observar en su ejercicio, asegurando de este modo una plena vigencia del derecho a una vivienda digna, consagrado en el art. 14 bis de la Constitución Nacional, cuando la vivienda es destinada al mercado de alquileres. El derecho a acceder a una vivienda digna no es sinónimo de propiedad, siendo el arrendamiento de inmuebles una de las alternativas válidas para cumplir con la manda constitucional.
El derecho a la vivienda digna no solo se encuentra receptado en el Artículo 14 bis de nuestra Carta Magna, sino también en los tratados internacionales que la Nación Argentina ha ratificado y que por imperio del Artículo 75  inciso 22 de la C.N. tienen jerarquía constitucional.
Así podemos citar el artículo 21 inciso 1° de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica), ratificada por Ley 23.054, que dice: “Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social”.
A su vez el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, ratificado por Ley 23.313, en su artículo 11:1 sostiene: “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia…”.
Por último, también debe tenerse presente que el derecho al acceso a la vivienda se encuentra reconocido en el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos (Resolución N° 217 A (III) de la Naciones Unidas del 10 de diciembre de 1948).
Conforme a los datos revelados por los censos 2001 y 2010, podemos observar un importante cambio en la estructura habitacional de nuestro país, debido principalmente a que en las últimas décadas se dio un proceso económico-social que profundizó y cambió el panorama vinculado al acceso a la vivienda:

Viviendas habitadas y desocupadas, hogares y personas por vivienda 2001 - 2010

2001
2010
Diferencia
Evol. %
Población en viviendas particulares
35.923.807
39.672.520
3.748.713
10,40%
Total viviendas particulares
12.041.584
13.812.125
1.770.541
14,70%
Viviendas habitadas
9.712.661
11.317.507
1.604.846
16,50%
Viviendas deshabitadas
2.328.923
2.494.618
165.695
7,10%

3,7
3,5
0,2
-5,20%
Personas por vivienda habitada (1)


...


Por las razones expuestas, solicitamos la aprobación del presente proyecto.

                                                                                   JORGE RIVAS

DIPUTADO DE LA NACIÓN

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