Reformas a la ley 23091, de Alquileres
Ámbito
material
Artículo 1.- Los contratos de locación para inmuebles y habitaciones de pensión
destinados a vivienda se regirán por la presente ley. La presente se integra
con la ley 23091 y las disposiciones del Código Civil, sin perjuicio de la
prevalencia del texto y del espíritu de la presente reforma, sobre la base de
lo previsto en sus artículos 5 y 6.
Los
contratos en curso de ejecución a la fecha de entrada en vigencia de la
presente ley deberán adecuarse a sus previsiones.
Forma.
Sanciones
Artículo 2.- Conforme lo dispone el artículo 1188 del Código Civil y Comercial, los
contratos de inmuebles con destino a vivienda deben instrumentarse
por escrito bajo pena de nulidad.
Los mismos
serán intervenidos, homologados y registrados oficialmente. Los
sistemas de registro de los Colegios Públicos profesionales serán suficientes a
los fines de la presente disposición.
Cuando el contrato no celebrado por
escrito haya tenido principio de ejecución, el juez lo integra, sumariamente y
con audiencia de las partes, con arreglo a las disposiciones de la presente
ley, ordenando su registración con la retroactividad que corresponda, operando
a partir del registro las demás consecuencias previstas en materia de intervención
oficial del contrato.
Plazo
Artículo 3.- Sustitúyense
los párrafos primero y segundo del artículo 2 de la ley 23091, y del artículo
1198 del Código Civil y Comercial por los siguientes:
“El plazo mínimo para los contratos
de locación de inmuebles urbanos es de tres (3) años y 1 año para
pensiones”.
“Los contratos que fijen plazos
menores se consideran celebrados por el plazo mínimo precedentemente
fijado”.
Artículo 4.- Derogase
los artículos 5 a 9 inclusive de la ley 23091.
II)
Disposiciones especiales
Pautas
interpretativas. Principios
Artículo 5.- A
los fines de la presente ley, sus propias disposiciones, las de la ley 23091,
la de los artículos pertinentes del Código Civil, los contratos de
locación de inmuebles urbanos destinados a vivienda, se interpretan, se
integran y se aplican sobre las siguientes bases:
a)
Proteger la función social de la vivienda como derecho
humano básico y garantizar su acceso a toda la población. Considerando a los
inmuebles alquilados como bienes de uso destinados a satisfacer ese derecho,
prevaleciendo sobre la consideración de los mismos como bienes de renta.
b)
Establecer una protección especial por parte del Estado, a las
personas y familias que viven como
inquilinos, siendo estos considerados como un sector vulnerable en tanto no
tengan acceso a la propiedad de la vivienda.
c)
Extender igualmente esa protección a los pequeños arrendadores.
A los fines de la presente ley,
deberá entenderse como:
Vivienda: espacio para el desarrollo
social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar
para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano.
Pensión: espacio físico comprendido
por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes, utilizadas en
forma continua como vivienda.
Pequeño arrendador: persona
física que destina uno o más inmuebles de su propiedad para ser locado como
vivienda
Intervención
oficial
Artículo 7.- En
garantía de la verificación, de las bases establecidas precedentemente, el
Estado o los Colegios
profesionales que actúen por delegación interviene en los contratos
efectuando las observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o
correcciones que correspondan.
Dicha intervención puede efectuarse
en forma previa a la celebración del contrato y hasta los treinta (30) días
posteriores a dicho momento.
Homologación
y registro. Sanciones
Artículo 8.- La
intervención dispuesta en el artículo anterior se da a instancia de las partes,
en forma conjunta o indistinta, y concluye con la simple constancia rubricada,
en el contrato, de su homologación. El Estado procederá a registrar los
contratos homologados.
Artículo 9.- La
falta de intervención del contrato por omisión del locador acarrea la pérdida,
a favor del Estado, de las sumas dinerarias percibidas
por alquileres por todo el tiempo de la demora, hasta el momento de
su homologación y registro.
Artículo 10.- A los
fines de la materialización de la sanción precedentemente dispuesta el Estado
impone al locatario el deber de pagar los alquileres sucesivos en la Oficina de
Registro, entendiéndose que con ello cumple con la obligación de pago a su
cargo, sin derecho a reclamo por parte del locador. El incumplimiento de este
deber por parte del locatario lo hace pasible de una sanción conminatoria
equivalente a un (1) día de alquiler por cada dos (2) días de mora, la cual se
liquidará al momento de homologarse el contrato o, en su defecto, cada dos (2)
meses.
Períodos y
forma de pago. Precio. Moneda. Ajustes
Artículo 11.- El
alquiler se paga de acuerdo a lo previsto por las partes o en su defecto de
acuerdo al Código Civil y Comercial vigente por mes adelantado con un plazo de
gracia no menor a los diez (10) de la fecha establecida como vencimiento. No
podrá requerirse del inquilino o locatario el pago de más de un (1) alquiler
anticipado y/o el pago de valor llave o su equivalente. La violación de estas
disposiciones facultará al locatario a reclamar el reintegro de las sumas
adelantadas, con su correspondiente actualización
En caso de resolución anticipada, si
la fecha de finalización del contrato no coincide con la fecha de cierre del
período mensual de pago, se debe pagar la proporción que corresponda. Para ello
se divide por treinta (30) el valor mensual del alquiler, multiplicándose el
resultado por la cantidad de días a liquidar.
Artículo 12.- Los
alquileres podrán asimismo pagarse mediante depósito en la cuenta
bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su
individualización en el contrato. En el comprobante del depósito deberá hacerse
consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan
informar, a pedido de la autoridad de aplicación, el listado de locaciones
urbanas destinadas a vivienda, con detalle de los locadores.
Artículo 13.- El precio
del arrendamiento debe ser fijado exclusivamente en la moneda nacional vigente,
siendo total y absolutamente nulas las cláusulas que pacten precios en otras
monedas.
Artículo 14.-.Se prohíbe
todo tipo de ajuste, reajuste, indexación, actualización, variación, o
incremento del alquiler durante toda la vigencia del contrato, que contravenga
lo aquí dispuesto.
Calificación
Artículo 15.- Los
inmuebles susceptibles de ser ofertados en locación podrán
ser calificados por la autoridad de aplicación en función de su
aptitud para satisfacer las comodidades necesarias al derecho al que
se destinan.
A partir de la vigencia de la
presente se requerirá que tales inmuebles cuenten con:
1) aprobación de planos
correspondientes por parte de las autoridades locales competentes;
2) dimensiones totales, cantidad y
calidad de ambientes apropiadas a cada persona o grupo familiar;
3) condiciones de ventilación y
luminosidad adecuadas a los estándares exigibles a una vivienda confortable;
4) condiciones de seguridad apropiadas;
5) provisión de servicios básicos
indispensables a estándares mínimos de calidad propios a la dignidad de la
vivienda;
6) demás condiciones correspondientes
a las políticas habitacionales del Estado que contemple la reglamentación de la
ley, que deberá efectuarse con intervención de la autoridad de
aplicación.
Prohibición.
Sanciones
Artículo 16.- Se
prohíbe la locación de inmuebles cuya aptitud no sea previamente calificada de
conformidad con el artículo anterior. La violación a esta prohibición determina
la procedencia de las sanciones dispuestas en los artículos 9 y 10.
Sin perjuicio de ello, la falta de
condiciones en el inmueble para ser calificado como apto implicará, de parte de
la autoridad de aplicación, la imposición de recomendaciones tendientes a
subsanarlo.
El incumplimiento del plan de
refacciones se penaliza, mandando el Estado ejecutar por cuenta del locador las
adecuaciones que surjan de las recomendaciones, pagándolas con los alquileres
que el locatario le deberá depositar de la forma prevista en dichos artículos,
hasta alcanzar el valor de los trabajos realizados.
III)
Contingencias de la dinámica contractual
Depósito en
garantía
Artículo 17 - En
garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario, la
parte locadora puede exigir el depósito de una suma equivalente a un (1) mes de
alquiler.
Durante el penúltimo mes de vigencia
del contrato que no habrá de prorrogarse, la locadora acordará con el locatario
la inspección del inmueble para constatar su estado de conservación.
Si el estado del bien es acorde a lo
convenido en el contrato y no quedan otras obligaciones pendientes de
cumplimiento, el locatario puede imputar el depósito en garantía al último mes
de alquiler. En defecto del ejercicio de esta opción, contra la entrega del
inmueble la locadora deberá reintegrarle dicha suma al valor actual del
alquiler.
En caso de ser necesarias refacciones
a cargo del locatario, originadas en el uso inapropiado que hiciera del bien,
podrán convenir que éste las haga a su costa, recuperando al final el depósito
de garantía; o que las efectúe el locador una vez desocupado el inmueble,
afectando a tal fin todo o parte de dicha garantía.
Artículo 18 - Las
partes pueden acordar la sustitución del depósito en garantía por la contratación
de un seguro que cubra la responsabilidad civil que para el locatario se deriva
del contrato de locación.
Honorarios.
Comisiones. Gastos
Artículo 19.- En caso
de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una tercera
persona, las sumas que correspondan a honorarios, aranceles, impuestos, o
cualquier otro gasto, que requiera la instrumentación del contrato en debida
forma legal, serán solventados por mitades por las partes.
Artículo 20.- Los
locatarios deberán pagar junto con el precio del alquiler pactado, las facturas
correspondientes a los servicios de que está provista la vivienda, y las
expensas ordinarias, si correspondiere, en tanto que el impuesto territorial,
la tasa municipal y las expensas extraordinarias que recayeren sobre el
inmueble, estarán a cargo del locador.
Artículo 21.- En
defecto de previsión específica en el contrato, si la parte locadora decide no
renovarlo, debe notificar su decisión en forma expresa y fehaciente al
locatario, con una antelación mínima de sesenta (60) días corridos a la
finalización del contrato.
Resolución
anticipada
Artículo 22.- La
parte locadora no puede, sin justa causa, resolver anticipadamente el contrato.
Existe justa causa cuando el locatario incurre, con dolo o culpa, en incumplimientos
graves y reiterados de sus obligaciones contractuales. En tal caso, para
ejercer el derecho de resolución unilateral y anticipada por culpa del
locatario, la locadora debe previamente constituirlo en mora, intimándolo en
forma expresa y fehaciente, exigiendo el cumplimiento de la obligación
pendiente y acordando, para ello, un plazo no inferior a quince (15) días
corridos.
Artículo 23.- Pasados los
primeros tres (3) meses podrá el locatario resolver anticipadamente el contrato
hallándose obligado a notificar de modo expreso y fehaciente al
locador con un plazo de antelación no menor a 30 (treinta) días, perdiendo la
suma entregada como depósito en garantía. El locador no podrá requerir
otra indemnización ni compensación alguna.
IV) AUTORIDAD
DE APLICACIÓN
Autoridades
central y locales
Artículo 24.- Créase,
en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente
del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, la
Dirección de Viviendas Alquiladas, la cual será autoridad de aplicación de la
presente ley, a nivel central.
En las provincias y en la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires los respectivos Institutos de Vivienda locales podrán
crear sus respectivas unidades o dependencias internas, las que actuarán como
autoridad local de aplicación de la presente ley, bajo la coordinación de la
autoridad central.
Artículo 25.- El
Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación debe nombrar al
Director de Viviendas Alquiladas dentro de los treinta (30) días corridos a
contar desde la entrada en vigencia de la presente ley. A partir de su
nombramiento el Director deberá, en el plazo de cinco (5) meses, arbitrar lo
conducente al cumplimiento de los incisos b), f), g), h), e i) del artículo
subsiguiente.
Funciones
Artículo 26.- Son
funciones de la autoridad de aplicación:
a) velar por el cumplimiento de la
presente ley, de sus reglamentaciones y demás normativa modificatoria o
complementaria;
b) participar en la reglamentación de
la presente ley;
c) compilar datos, experiencias,
resultados, propuestas y demás antecedentes que vayan surgiendo de la
aplicación práctica de la presente ley, como base para la elaboración de
proyectos que tiendan a mejorarla;
d) elaborar proyectos de reforma para
la mejora de la presente ley, o para la elaboración de otras normativas
necesarias o complementarias al mejor cumplimiento de su objeto;
e) promover la articulación de
políticas y organismos, tanto estatales como no gubernamentales, con
competencias vinculadas al objeto de la presente ley, con el fin de garantizar
el mejor cumplimiento de sus funciones y de alcanzar la mayor efectividad en la
vigencia y en el respeto de los derechos que esta ley tutela;
f) elaborar la propuesta de su
presupuesto necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;
g) elaborar su organigrama propio,
previendo la estructura y la planta necesarias para el mejor cumplimiento de
sus funciones y objetivos;
h) dictar su reglamento interno de
funcionamiento y demás normativa necesaria para funcionar y mejor cumplir sus
funciones y objetivos, que no sean de la competencia de otros organismos o
estamentos dictar;
i) organizar los registros de
contratos y de inmuebles que prevé la presente ley, tanto a nivel central como
en los niveles locales;
j) imponer las sanciones que
correspondan de acuerdo con lo que dispone la presente ley;
k) reglamentar, organizar y prever
las demás condiciones necesarias para la efectivización de lo previsto en esta
ley, en cuanto a intervención oficial de los contratos, homologación y registro
de los mismos, calificación de aptitud de los inmuebles destinados a alquiler
para vivienda, establecer precios de referencia de los alquileres,
imposición y percepción de las sanciones que correspondan;
l) demás funciones que le asigna la
presente ley, su reglamentación, normas modificatorias o complementarias;
m) Generar un programa de
asesoramiento, información, acompañamiento y resolución de conflictos gratuito
a inquilinos y pequeños arrendatarios, en cuestiones vinculadas a la relación
locativa;
n) Promover y elevar a los poderes
públicos iniciativas que favorezcan la promoción de inmuebles en alquiler a
través del fomento impositivo, como así programas de subvención al
inquilino.
V)
Registros de contratos e inmuebles
Registro de
contratos
Artículo 27.- Créase,
en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de
Contratos de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá cumplir con
las siguientes funciones:
a) elaborar, con base en la presente
ley, un modelo de contrato homologado, con el cual asistirá a las partes
contratantes, brindándoselo como base para la negociación;
b) asesorar a las partes que se
disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda, sobre
las condiciones que posibilitarán las homologación y registro del contrato en
debida forma legal;
c) efectuar
las recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que
correspondan a las propuestas de contratos que presenten las partes que requieran
la intervención oficial para su homologación;
d) verificar, en forma previa a la
homologación de un contrato, el cumplimiento de los deberes tributarios
correspondientes a la operación;
e) verificar el cumplimiento, por
parte de los proyectos de contratos que se le presenten, de las condiciones
emergentes de lo previsto en el artículo 6, de conformidad con lo que prevén
los artículos 7 y 8;
f) verificar la presentación de la
calificación de aptitud del inmueble que se pretende alquilar con destino a
vivienda;
g) homologar y registrar los
contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda que cumplan las
condiciones legales aplicables;
h) recomendar a la Dirección la
aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con lo previsto en
la presente ley;
i) participar de la organización de
los registros locales, bajo la coordinación de la Dirección;
j) colaborar con la Dirección en todo
lo necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos.
Registro de
inmuebles
Artículo 28.- Créase,
en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de
Inmuebles de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá cumplir con
las siguientes funciones:
a) llevar un registro de inmuebles de
alquiler en base a las intervenciones que tenga, precisando si su aptitud fue
calificada, si tiene recomendaciones o adecuaciones pendientes, si se han
aplicado sanciones, y todo otro dato que permita viabilizar la intervención del
Registro de Contratos y de la Dirección, en general;
b) verificar y calificar los
inmuebles que se pretendan alquilar con destino a vivienda;
c) asesorar a las partes que se
disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda,
sobre las condiciones que posibilitarán la calificación de aptitud del
inmueble;
d) efectuar
las recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que
correspondan a los inmuebles, necesarias para calificar su aptitud;
e) extender a los interesados el
certificado de calificación de aptitud del inmueble, cuando corresponda;
f) interactuar con el Registro de
Contratos en todo lo que sea necesario o conveniente al mejor cumplimiento de
las funciones y objetivos de la Dirección;
g) recomendar a la Dirección la
aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con lo previsto en
la presente ley;
h) participar de la organización de
los registros locales, bajo la coordinación de la Dirección;
i) colaborar con la Dirección en todo
lo necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos.
VI)
Disposiciones finales
Locaciones
encubiertas
Artículo 29.- Los inmuebles
que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley carezcan de
autorización, permiso, licencia, habilitación o sus equivalentes, otorgados por
la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel,
residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, no
gozarán de aptitud comercial para dicha explotación. Sus ocupantes con contrato
o acuerdo, escrito o verbal, pueden considerar las relaciones existentes o
futuras como una locación con fines de vivienda en el marco de esta ley. Lo
mismo sucederá con los establecimientos comerciales a los que se les haya
retirado o caducado la habilitación oportunamente otorgada.
Para ejercer este derecho el ocupante
debe dar intervención a la autoridad de aplicación, la cual impondrá la
instrumentación del contrato y demás adecuaciones necesarias de la relación a
la ley, de conformidad con lo que se prevé en los artículos 7 y subsiguientes.
Irrenunciabilidad.
Vigencia.
Artículo 30.- La
presente ley es de orden público. Salvo expresa disposición legal en contrario,
los derechos que acuerda a los locatarios son irrenunciables, siendo nula toda
acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo
de los mismos. Entra en vigencia a partir de su publicación.
Reglamentación
Artículo 31.- El
Poder Ejecutivo Nacional deberá reglamentar la presente ley dentro de los seis
(6) meses, a contar de su publicación.
De forma
Artículo 32.- Comuníquese
al Poder Ejecutivo.
JORGE RIVAS
DIPUTADO DE LA NACIÓN
Fundamentos
Señor presidente:
Este proyecto fue elaborado en el
espacio de trabajo “Habitar Argentina: Iniciativa multisectorial por el derecho
a la tierra, la vivienda y el hábitat”. Se trata de un ámbito plural donde
hemos confluido distintos sectores, entre los que se cuentan organizaciones
sociales y no gubernamentales, académicos y legisladores, conscientes de la
necesidad de abordar de manera integral el problema del hábitat.
En particular han participado de la
elaboración de este proyecto la Asociación Platense de Inquilinos, el Colectivo
por la Igualdad, la Unión Argentina de Inquilinos, la Alianza Internacional de
Habitantes, la Coordinadora de Inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires, la Mesa
de Vivienda y Hábitat “La Boca”, y legisladores nacionales. Asímismo se han
tomado como antecedentes del proyecto los trabajos realizados por la senadora
Teresita Nicolasa Quintela, el senador Osvaldo López, la senadora María Rosa
Díaz (todos de mandato cumplido), como así también la ley de Arrendamientos de
Venezuela y la ley 14.449, de Acceso Justo al Hábitat, de la provincia de
Buenos Aires
La presente ley busca abordar la
problemática social de este sector, que ha crecido en forma
exponencial, producto de un sistema de libre mercado del suelo y la
vivienda, y de las insuficientes políticas públicas en materia de
acceso a la vivienda digna.
Creemos que la forma de equilibrar
esta desigualdad es armonizar el derecho a la propiedad privada con el interés
social que se debe observar en su ejercicio, asegurando de este modo una plena
vigencia del derecho a una vivienda digna, consagrado en el art. 14 bis de la
Constitución Nacional, cuando la vivienda es destinada al mercado de
alquileres. El derecho a acceder a una vivienda digna no es sinónimo de
propiedad, siendo el arrendamiento de inmuebles una de las alternativas válidas
para cumplir con la manda constitucional.
El derecho a la vivienda digna no
solo se encuentra receptado en el Artículo 14 bis de nuestra Carta Magna, sino
también en los tratados internacionales que la Nación Argentina ha ratificado y
que por imperio del Artículo 75 inciso 22 de la C.N. tienen
jerarquía constitucional.
Así podemos citar el artículo 21
inciso 1° de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José
de Costa Rica), ratificada por Ley 23.054, que dice: “Toda persona tiene
derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al
interés social”.
A su vez el Pacto Internacional de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales, ratificado por Ley 23.313, en su
artículo 11:1 sostiene: “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el
derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia,
incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de
las condiciones de existencia…”.
Por último, también debe tenerse
presente que el derecho al acceso a la vivienda se encuentra reconocido en el
artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos (Resolución N°
217 A (III) de la Naciones Unidas del 10 de diciembre de 1948).
Conforme a los datos revelados por
los censos 2001 y 2010, podemos observar un importante cambio en la estructura
habitacional de nuestro país, debido principalmente a que en las últimas
décadas se dio un proceso económico-social que profundizó y cambió el
panorama vinculado al acceso a la vivienda:
Viviendas habitadas y
desocupadas, hogares y personas por vivienda 2001 - 2010
|
|
2001
|
2010
|
Diferencia
|
Evol. %
|
|
Población en viviendas particulares
|
35.923.807
|
39.672.520
|
3.748.713
|
10,40%
|
|
Total viviendas particulares
|
12.041.584
|
13.812.125
|
1.770.541
|
14,70%
|
|
Viviendas habitadas
|
9.712.661
|
11.317.507
|
1.604.846
|
16,50%
|
|
Viviendas deshabitadas
|
2.328.923
|
2.494.618
|
165.695
|
7,10%
|
|
|
3,7
|
3,5
|
0,2
|
-5,20%
|
|
Personas por vivienda habitada (1)
|
|
|
...
JORGE RIVAS
DIPUTADO DE LA NACIÓN
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